Solicitan de un Ayuntamiento la segregación de una parcela del subsuelo, para simultáneamente agregarlo a otra parcela colindante, con la que se formará una nueva parcela, de manera que la parcela inicial primera que quedaría solo con el suelo (literalmente) y su vuelo y sin subsuelo.
Ambas parcelas son edificables, no son dotacionales ninguna de las dos. ¿Se puede informar favorablemente? Se plantean varias dudas.
Urbanísticamente puede que cumplan ambas con la condiciones de parcela mínima desde el punto de vista urbanístico, y que incluso sean solar, porque el subsuelo al agregarse a otra parcela colindante, es a través de ésta que conseguirá tener acceso rodado, fachada mínima, conexión a infraestructuras, etc...
De todas maneras el lío que se monta con la que "pierde" el subsuelo es morrocotonudo: ¿cómo va a poder cimentar hincando su cimentación sobre otra finca registral? ¿Habría quizás que establecer una serie de servidumbres previamente a la segregación? Hay que tener en cuenta que una de las misiones del reglamento de servicios de las corporaciones locales es atender a las cuestiones de seguridad y estabilidad de los edificios, con lo que parece ser que, al menos en el informe habría que hacer mención a las complicaciones que se general para la estabilidad (cimentación) de la finca que se queda sin su subsuelo.
Por otro lado, de toda la vida, y según Código Civil, el suelo es lo básico y el vuelo es lo accesorio, de todas maneras que todo lo que se eleva sobre el suelo (vuelo) pertenece al suelo, pero ¿qué pasa con el subsuelo?
Asimismo los solicitantes de la segregación han presentado un escrito de la Dirección General del Registro y del Notariado, donde se dice que registralmente la segregación del subsuelo del suelo es posible.
¿Se puede informar favorablemente la segregación?
¿Haría falta un informe jurídico quizás que resolviera el tema de los condicionamientos para que se pueda edificar la parcela que se queda sin su subsuelo?
Nuestras conclusiones son las siguientes.
1. Aspecto hipotecario (derecho civil) de la consulta.
Este asunto no debería preocupar al Ayuntamiento, porque no es un tema de su competencia. Pero resulta que además parece que está resuelto por la propia Dirección General del Registro y del Notariado según la cual la segregación es posible registralmente. Por lo tanto, es este un tema que debe obviarse en el análisis del problema y de la petición de licencia.
2. Aspecto constructivo de la consulta: problemas que puede plantear la construcción en el futuro solar sin subsuelo.
En la consulta aparece la preocupación de la arquitecta municipal sobre los problemas que pueda plantear la construcción en el futuro solar, que no tendrá subsuelo.
Digamos desde un principio que éste tampoco debe ser un problema que deba preocupar a la arquitecta municipal. Se supone que en el contrato de compraventa o de cesión o lo que sea, entre el propietario del solar y el comprador del subsuelo, se fijarán las condiciones necesarias para que se pueda edificar en un futuro en el solar sin subsuelo. En estos casos suele fijarse la cota en la cual comienza la propiedad del comprador del subsuelo. Digo que esto se supone, pero que si no fuera así, tampoco esto debería ser un obstáculo para otorgar la licencia. Estamos nuevamente ante un problema de derecho civil, que no afecta al Ayuntamiento.
Cuando en un futuro, el titular del solar sin subsuelo pida una licencia de obras, el técnico autor del proyecto deberá resolver todos los problemas constructivos de la edificación. Sobre estos problemas no debe incidir el Ayuntamiento al conceder o denegar la licencia urbanística, como tampoco debe incidir el Colegio correspondiente en el momento de visar el proyecto. Esto es de la exclusiva responsabilidad del técnico autor del proyecto y del técnico director de la obra. Se supone que la obra no se arruinará, igual que se supone en todas las licencias que otorga el ayuntamiento.
Por otra parte, como simple abogado que soy, conozco el sistema de cimentación del edificio de 5 plantas donde se sitúa mi vivienda en Salou (a nivel de mar), y que no tiene cimientos tradicionales ni pilotaje. Está construido sobre una plancha supongo que de hormigón, para lo cual fue suficiente excavar un metro de profundidad.
3. Aspecto urbanístico del problema.
Dicho todo lo que antecede, corresponde a la arquitecta municipal emitir un informe favorable o desfavorable en relación a la solicitud de segregación del subsuelo de un solar para agregarlo a la finca colindante, en función de la normativa urbanística municipal y autonómica.
Como supongo que no existirá ninguna norma que lo prohíba, probablemente el informe deberá ser favorable.
4. Una sentencia del Tribunal Supremo sobre la cesión del suelo y la reserva del subsuelo.
Existe una Sentencia del Tribunal Supremo que si bien trata de un caso de expropiación del subsuelo de una finca, cuyo propietario no era propietario del suelo, puede aportar algo de luz a este caso.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2011.
Sala 3ª, Sección 6ª. Recurso 5759/2008
Ponente: Excmo. Sr. D. Juan-Carlos Trillo Alonso
ROJ: STS 8115/2011
En este caso, el propietario de un solar de la ciudad de Barcelona cedió de forma gratuita al Ayuntamiento el suelo y parte del subsuelo; y el se quedó con la propiedad del subsuelo a partir de la cota -11, para construir 4 plantas de aparcamiento.
De los hechos que expone esta Sentencia se deduce:
-Que la segregación del subsuelo del suelo, es posible registralmente.
-Que el planeamiento de la ciudad de Barcelona permite dicha segregación desde el punto de vista urbanístico.
-Que el aspecto constructivo tiene soluciones técnicas posibles y económicamente viables.
Pere-Joan Torrent Ribert
Abogado
Pere-Joan Torrent Ribert
Abogado
2 comentarios:
Por lo que aquí se expone parece que la arquitecta municipal debería emitir un informe favorable (salvo normativa municipal o autonómica contraria).
Se dice "que sobre los problemas que pueda plantear la construcción en el futuro solar,no deben preocupar a la arquitecta municipal",
y yo me pregunto:
-Si en el futuro el solar (sin suelo) resulta inedificable por no haberse previsto las servidumbres necesarias que posibiliten su construcción, ¿puede entrar en responsabilidad patrimonial el ayuntamiento?
en caso de que el informe de la arquitecta municipal no establezca o solicite las medidas técnicas concretas que permitan su construcción en el futuro, ¿se le podría reclamar responsabilidades por no haber hecho observación alguna permitiendo que el solar quede inedificable? Todos los planeamientos contienen entre sus normas las dimensiones mínimas de los solares (ancho y largo), y en muchos la obligación de regularización las lineas de división entre solares (cuando su ángulo es muy cerrado con respecto a la alineación; estas normas tienen como misión facilitar la construcción racional, y que no queden inedificables por escaso aprovechamiento o dificultad constructiva, desvirtuando el espacio urbano con solares inedificables
¿Como puede entenderse que el ayuntamiento permita la segregación del subsuelo sin la garantía TOTAL de la construcción futura?
A mi modo de ver el arquitecto municipal debería exigir que se presenten las condiciones técnicas necesarias (es decir un proyecto)para permitir que en el futuro se pueda construir el edificio con la edificabilidad máxima que permita el planeamiento, (con sus usos y sus reservas de aparcamiento) para que la arquitecta municipal pueda informar sobre ello. De no hacerlo, entiendo que el promotor futuro de ese solar, en caso de no haber previsto la cimentación necesaria, ni su espacio y posibilidad constructiva, podrá exigir responsabilidades al ayuntamiento.
Imaginemos que se permite la segregación, pero este solar no se construye durante décadas, por tanto el solar sin subsuelo será inedificable durante esas décadas.
¿Es esa la función del planeamiento?
En mi opinión se trata de condiciones técnicas que van más allá del ámbito jurídico sobre si es posible o no es posible segregar, sino bajo que condiciones TÉCNICAS y LEGALES puede permitirse la segregación, si es que se puede pienso que entre las condiciones técnicas de futuro se encuentra la vinculación urbanística de los 2 solares, pues toda actuación en uno de ellos vincula al otro, pues la cimentación está en el suelo que no es de su propiedad, y llegados a este punto, ¿Siendo el subsuelo (sin construir) el espacio más necesario e imprescindible para la construcción de un edificio, puede segregarse del solar?, o ¿Forma parte intrínseca del mismo y es por tanto indivisible?
Un solar sin subsuelo, es de por si INEDIFICABLE puesto que es un caso genérico muy complejo que se puede presentar en cualquiera de los 8.000 municipios me gustaría que desde el CSCAE se nos diese criterios técnicos a los arquitectos municipales para poder informar de manera uniforme en toda España (salvando las particularidades autonómicas y munipales), pero sobre todo nuestras responsabilidades como arquitectos.
Intereante cuestion.
Entiendo que para autorizar las agrupaciones o segregaciones de parcelas estan deberan cumplir las condiciones del planemiento municipal que les sea de aplicación. Generalmente las edificaciones deben cumplir "en su propia parcela" las condiciones establecidas por el planeamiento, y segun entiendo de la cuestion planteada es lo que se pretende, al dotar a una parcela que no lo tiene, el acceso a las infraestructuras municipales (o sea al viario público)a traves del subsuelo de otra parcela que sí lo posee.
Aparentemente si cada una de las parcelas resultantes de la segregación cumplen con la normativa urbanistica de aplicación, en función del uso al que sean destinadas, entre otros, reserva de aparcamientos, aparentemente puede autorizarse dicha segregación.
Sin embargo, entiendo que no deberiamos segregar aquellas parcelas que no puedan considerarse totalmente independientes de otras, pudiendo una demolerse sin el perjuicio de la otra, pues para el caso contrario ya está la división horizontal.
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