martes, 5 de febrero de 2013

[294] LOS BANCOS SOLO ENTIENDEN DE BALANCES


Pere Rius Català
Arquitecto
Febrero 2013

Somos conscientes que afirmar que el precio de las viviendas puede bajar aún más, es políticamente imprudente, y socialmente inmoral. Lo que no está tan claro, es que esta afirmación sea técnicamente errónea y por consiguiente que pueda llegar a ser cierta.

Actualmente no es ninguna novedad afirmar que esta crisis que estamos padeciendo, es la consecuencia del descalabro del sector financiero. Lo que si puede ser nuevo, y un tanto polémico, es afirmar que el sector financiero se ha apropiado del sector inmobiliario, y que de él hace lo que quiere, lo que le conviene, o simplemente, lo que puede.

El sector inmobiliario se había movido siempre por una serie de reglas relacionadas directamente con los mercados de suelo y de la construcción, y los precios de las viviendas estaban relacionados con los costes. Al precio de la vivienda lo determinaba la suma de los costes de suelo, más los costes de construcción y los beneficios. En pocas palabras, el mercado inmobiliario era un mercado de libre competencia.

Lo que no se puede entender desde el punto de vista técnico, es que ahora los precios de las viviendas bajen por debajo de estos costes, lo que implicaría el hecho de que, con los mecanismos que estamos acostumbrados a manejar, se dé la paradoja de que los valores de suelo son negativos, por no hablar de las pérdidas.

Todo ello, sólo se explica si aceptamos que las reglas de juego de este sector han cambiado, y que ahora ya no vale aquella fórmula de Precio = coste + beneficio. Mientras interese a los bancos liquidar los activos inmobiliarios de que disponen, teniendo en cuenta únicamente los intereses propios (provisionar al Banco de España, y cuadrar balances) y además, controlen el grifo de los créditos, harán uso de este sector como si fuera una marioneta. De este modo los precios de las viviendas pueden continuar bajando. El sector inmobiliario en España, está secuestrado por el sector financiero, y ya no está inmerso en el mercado de la libre competencia.

Ah, a eso de vender por debajo del precio de coste se llama "dumping", y la práctica del "dumping" está terminantemente prohibida en la Comunidad Europea.

Por otra parte, no olvidemos que venimos de una burbuja inmobiliaria, que se hinchó hasta límites nunca imaginados, y que fue en el año 2007, cuando se produjo la explosión. Consecuencia de todo aquello, se produce un frenazo en el crédito, que nos conduce a donde estamos ahora, en el otro extremo. La burbuja inmobiliaria, se pinchó, y el actual propietario del sector, provoca ahora lo contrario, una implosión de la burbuja, comprimiendo aún más los precios, y haciendo que el sector quede todavía más dañado. El sector inmobiliario podría arrancar, pero lo tienen agarrado por el cuello, tanto si decimos que los precios no bajarán más como si decimos lo contrario. Los principios (las herramientas) que regulan y moderan el sector inmobiliario, han desaparecido. El sector está en manos de gente que no entiende. Los bancos solo entienden de balances, y respecto a los créditos sólo hay para las ventas que hacen los propios bancos (y aquí, la "Comisión Nacional de la Competencia" ¿no tiene nada que decir?, ¡incomprensible!).

El sector inmobiliario en manos de gente inexperta, puede facultar una transformación que lo conduzca a la situación en que se encuentran otros sectores, como son las telecomunicaciones, las eléctricas, las gasistas, las aseguradoras, la banca,..., con las consecuencias que todos ya conocemos para la población.

Además, el hecho de que se produzca la caída de precios que se está dando (en viviendas, pero también en salarios), parece que lo que persigue es conseguir una devaluación encubierta de la moneda (si no se puede devaluar la moneda, bajaremos los precios, pero también el poder adquisitivo). Han recortado sueldos, se ha bajado el precio de la vivienda (ingresos de promotores, constructores, industriales,...), se pretende reducir los ingresos de los profesionales fomentando la competitividad, ya no entre los del mismo ramo, sino entre todos, de una manera salvaje, proponiendo la creación de un instrumento jurídico que lo regule (como podría ser la Ley de Servicios Profesionales).

Si encima, se crea la expectativa de que los precios de las viviendas bajarán más, y la gente en lugar de comprar, espera a que bajen, no se pedirán créditos. Por cierto, créditos que por mucho que bajen los precios de las viviendas, como también bajan los salarios, y considerando la precariedad laboral, probablemente no se podrán pagar.

¿A quién favorece todo esto? Evidentemente a los que pueden comprar inmuebles (a muy bajo precio), sin necesidad de acudir al crédito.

Y todo ello, con una anunciada intención de sacar al país de la crisis, sí, pero al precio de una desestructuración social que tendrá difícil enmienda, y sin ninguna garantía de que esta devaluación encubierta que se está llevando a cabo sea el remedio al cúmulo de problemas, errores y despropósitos que se han creado a la sombra de la crisis. Puede ser que la solución pase por otro camino, creando en lugar de destruir,...

Pere Rius Català
Arquitecto
Febrero 2013
(Artículo traducido del catalán)

2 comentarios:

susana ruiz dijo...

El sector inmobiliario no se ha movido nunca por una serie de reglas relacionadas directamente con los mercados de suelo y de la construcción, ni los precios de las viviendas estaban relacionados con los costes. Los precios de la vivienda han dependido del acceso al crédito hipotecario, del nivel de paro -lo cual está muy relacionado parecido-, y muy remotamente, de los costes. De hecho, cuando los bancos han permitido endeudase más, los precios de la vivienda han subido, y como no sucede en Francia donde el acceso al crédito está limitado por ley.

El precio de la vivienda no lo determina la suma de los costes de suelo, más los costes de construcción y los beneficios. Es el precio del suelo el que depende del precio de la vivienda y no al revés. El mercado del suelo es un mercado secundario, derivado (lo llaman los economistas), el de la vivienda es el mercado principal. Y el precio de la vivienda, como hemos dicho antes, depende de otros factores -acceso al crédito, etc. Esto no es un mercado de libre competencia, como hacer tornillos y cruzar la oferta y la demanda, por las peculiares características del suelo y nuestra legislación.

Que los valores del suelo sean negativos es sencillo de entender. El valor del suelo es derivado, es un valor irreal, volátil, ficticio, como los valores bursátiles. El suelo ha sido realmente nuestra hipoteca subprime.

Los precios de las viviendas no están bajando precisamente por el rescate financiero. Si se rescata a la banca con dinero público –como la consecuencia de los recortes-, para que en sus balances no tengan necesidad de bajar el precio de las viviendas, artificialmente hinchadas, para qué van a bajar el precio de sus activos y reconocer pérdidas?.

El sector inmobiliario, el sector político, el social... y todos los sectores están secuestrados por el sector financiero. No tuvimos hipotecas subprime porque el suelo es en realidad nuestra hipoteca subprime, es nuestra peculiaridad. Pero todo es más complejo. La crisis es sistémica, no solo de España y su burbuja.

No es que los principios (las herramientas) que regulan y moderan el sector inmobiliario, han desaparecido. Más bien diría yo que los principios que regulan la banca han desaparecido, y en consecuencia, todo lo demás. La desregularización del sistema financiero es el problema.

La Ley de Servicios Profesionales puede hacer algo, pero no se si se podría plicar y funcionaría en medio de esta situación. A mi juicio la clave está en que se deje de derivar dinero público a los bancos para que no reconozcan pérdidas. El paso de dinero público a manos privadas (700.000 millones de euros) es el mayor latrocinio que se ha cometido nunca en este país. Y luego la gente se tira de los pelos por un sobrecito-sobresueldo de 7.000 euros.

El precio de la vivienda debería bajar aún más, estaba infladísimo y no respondía en absoluto a los costes (nunca ha sido así). En cuanto a quién favorece todo esto, mayormente y por goleada al sistema financiero, y después a los especuladores (la banca es un especulador más de modo que le favorece doblemente). Pero no pongamos la lupa tan corta. No solo a los que compran pisitos a precio de saldo. El problema es mucho mayor. Veremos qué pasa cuando parte de la potencia de producción de este país (empresas, industria) la hayan comprado alemanes, franceses, ingleses...a precio de saldo.

Co toda humildad, tu discurso tiene matices interesantes peri no acabo de seguir el hilo conductor: partir de una premisa errónea para justificar lo mal pagada que está nuestra profesión.

Un cordial saludo.

Guillermo Sierra dijo...

Hola Pere,
aunque no quiero ponerme jamás del lado de los bancos, creo que tienes un lío grande con muchos conceptos de economía y empresa. Es normal, dado que no eres economista, ni profesional de la dirección de empresa, ni del márketing. Aunque estoy seguro que como arquitecto haces muy buen trabajo y buenos proyectos.

En primer lugar, ojalá los bancos hubieran mirado por sus balances cuando el sector inmobiliario empezaba a subir en lugar de que cada director de oficina mirara por sus comisiones y números individuales, con el beneplácito de directores de zona y responsables de riesgos. Si se hubieran cortado muchos créditos a albañiles sobrevenidos a constructores, a aparejadores y a arquitectos sobrevenidos a promotores que no tenían conocimientos para llevar una empresa, y a alcaldes ego ego, el problema actual de los bancos y de la vivienda no sería ahora tan grave.

Ahora los bancos no están en manos inexpertas, todo lo contrario. Lo han estado durante la crecida, cuando todo era jauja, al igual que las promotoras y muchas constructoras de provincias, en manos de gente no profesional de la empresa, sin capacidad para saber poner precios, regular presupuestos, saber valorar inversiones, ni llevar a cabo balances previsionales.

La fórmula del precio de la que hablas no tiene sentido en un director de márketing, que es quien debe poner los precios, al igual que el arquitecto es quien proyecta la forma de un edificio. El precio de un producto siempre es "el importe máximo que está dispuesto a pagar el consumidor", siempre por encima de los costes claro, porque si los costes son más altos se debe renunciar a la inversión.
Por lo tanto, no existe un precio máximo ni mínimo que sea bueno. El mercado siempre tenderá al equilibrio, y en la vivienda estaba muy desequilibrado por encima.

Todo el mundo participó de alguna manera en el desastre actual... Hay montones de chavales que se compraron un coche por encima de sus posibilidades y el director de oficina les dio el crédito. ¿En qué equilibrio de balance pensaban ese director y ese chaval? Uno en fardar y el otro en comisionar rápido a costa del chaval y del banco que le paga.

saludos


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