jueves, 11 de julio de 2019

[552] Tasadores por el valor de la vivienda

“Si alguna vez ves saltar por la ventana a un banquero suizo, salta detrás. Seguro que hay algo que ganar”. Inconmensurable frase. El bueno de Voltaire detectó que en el salto, los secretos bancarios, como los de los magos, no se revelan: son clave de su estabilidad porque no hay caída. Banqueros y magos ejercen tras un escritorio cubierto por un tapete verde desde que los banqueros judíos florentinos definieran el concepto de banca rota al romper su mesa al quebrar. La magia está en generar la ilusión y mecanismos que impiden esa quiebra. 
Las sociedades de tasación en España surgieron para garantizar una independencia en la elaboración de los informes de valoración de inmuebles y suelos con respecto a entidades financieras. Independencia que, a pesar de todo, cada vez está más y más lejos de obtenerse. Es hegemonía la que los bancos y sociedades de tasación ejercen y el truco está en el trato entre ambas. Preocupante y frustrante ligazón. Trampa al ciudadano y al tasador de a pie.
Los objetivos y valores en el derecho a la vivienda, impuestos ciudadanos, proyectos de futuro, colectivos e individuales, se fijan en las tasaciones de inmuebles, hipotecarias o regladas, y son fluctuantes según los momentos, y según los activos de las financieras, impidiendo un desarrollo natural del sector de la tasación en España. Los rappels o comisiones para los bancos en la elaboración de tasaciones son prueba de ello: margen de beneficio del 20% al 30% en el que debiera ser el puro ejemplo de independencia mutua: la tasación o acto profesional acreditado, que ES responsabilidad de Arquitectos y otros técnicos que efectúan el trabajo de campo, de investigación, análisis, y certifican la base sobre la que se asientan los créditos y sus importes para el consumidor. Los softwares de gestión forzados optimizan luego los resultados más “adecuados”, con coeficientes correctores, criterios inversos en daciones en pago que en activos, presiones para alcanzar máximos en suelos expresos. 
Las entidades financieras se convirtieron en intermediarias en las tasaciones hipotecarias en España, sin que los clientes pudiesen contratarlas de forma autónoma, ni reutilizarlas aun pagándolas, para sus préstamos. Marcando las tarifas y eligiendo el volumen de trabajo a suscribir con las sociedades de tasación, dejando fuera de mercado a quienes no acepten sus exigencias. Los altos cargos de las sociedades de tasación cumplen condiciones de ética por ley, pero resulta dudoso el respeto a la libre competencia, convenios colectivos del imprescindible ejército de tasadores, con relaciones laborales encubiertas, falsos autónomos que no cubren costes, y aislamiento profesional porque la organización sindical o colectiva implica renuncia a prestar servicios. Seguimos construyendo pirámides con esclavos en el siglo XXI y hacemos aguas por la base. Ellos necesitan hoy más que nunca de una estricta definición reglamentaria y laboral como profesionales homologados para efectuar las valoraciones con las máximas garantías, reglamentación pendiente en virtud de la Disposición Adicional 10ª de la Nueva Ley Hipotecaria.
Tras la sentencia TS 23 de enero de 2019 y la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario el banco deberá pagar todos los gastos de la hipoteca, salvo la tasación del inmueble a hipotecar, que deberá abonarla el cliente, algo beneficioso para los ciudadanos. Fijémonos en las ventajas de pagar nuestra propia valoración para adquirir una vivienda, elegir quién la elabora, poder usarla ante diversas entidades, negociar las condiciones más ventajosas sin uni-presión y obtener el préstamo que necesitamos. Para esquivar lo anterior los bancos se han apresurado a idear la tasación regalada, que supone una nueva praxis en la que los gastos serán repercutidos finalmente al cliente por mucho que quieran convencernos de lo contrario, con beneficio añadido al regalador –entendido el banco, no el tasador de a pie, que sigue regalando muy a su pesar, su trabajo-.
¿Dónde están independencia, transparencia y libre competencia requeridas en las directrices legales? Es el trick or treat por excelencia, el All Hallows Eve convertido en Halloween para ciudadanos y profesionales tasadores, por arte de magia. Si el Banco de España ya afirma no ver con buenos ojos la tasación regalada, -y bien lentas que son sus reacciones-, significa en cristiano y dejando anglicismos a un lado, ilegalidad o cuanto menos, publicidad engañosa. El truco del doble fondo genera ventajas para quien controla los valores. Somos santos inocentes hispanos y llanitos, y la calabaza hueca con luces en su interior, deslumbra de forma atrayente y se comercializa con usura.
Rendirnos no es la solución. Hay que invertir las tendencias en las disposiciones reglamentarias pendientes y lograr una independencia real de los profesionales que cifran el precio de los edificios que construimos, habitamos y pagamos, valor fundamental en nuestras vidas, y los Colegios Profesionales hemos de luchar por ello. 
Porque como dice un gran amigo, la vivienda es mucho más que un derecho, es una necesidad. Devolvamos la reputación al sistema confiando en los que no usan la magia, ni saltan por la ventana, ni nos lanzarán por ella, sino en los que nos ofrecen garantías por su valor y no tienen secretos por revelar: arquitectos y tasadores en España.
Miriam Dabrio Soldán. Decana del COA de Huelva

[551] Encuesta sobre la situación laboral de los profesionales vinculados al urbanismo en la Administración Pública de España

Encuesta realizada durante el mes de julio de 2019 a 190 profesionales pertenecientes a la Unión de Arquitectos de las Administraciones Públicas de España y al Foro de Buenas Prácticas de Urbanismo en la Administración de Andalucía.

[550] Otra asignatura pendiente en el medio rural: La asistencia técnica

En primer lugar quiero dar la enhorabuena a los organizadores del I FORO DESARROLLO RURAL de la Provincia de Guadalajara: PUEBLOS CON FUTURO. Fue un éxito de participación y todos esperamos que esta iniciativa de los frutos deseados, a través del Manifiesto de Sigüenza. Pero hay un tema del que se ha hablado poco y que, desde nuestro colectivo reivindicamos. En el decálogo de conclusiones se incluye, en el punto 5 la propuesta de facilitar el desarrollo urbanístico y solicitar nuevos planes de rehabilitación para las edificaciones en el entorno rural, PERFECTO, pero ¿Alguien se ha dado cuenta de lo que sucede actualmente cuando alguien pretende construir o rehabilitar edificios en los pueblos de nuestra provincia?.
Tenemos un problema grave y que, lejos de solucionarse, cada vez se agrava más. En un número muy elevado de municipios de nuestra provincia pasa lo siguiente: Cuando un propietario quiere construir o rehabilitar una edificación, encarga un proyecto a su arquitecto y solicita licencia al ayuntamiento de turno, y después ¿Qué? Ese ayuntamiento, aunque tenga contratados los servicios de un arquitecto municipal, envía el expediente a la Excma. Diputación de Guadalajara, para que sean los técnicos de este organismo quienes emitan el preceptivo informe de licencia, ¿Por qué? porque duda de la validez jurídica del informe emitido por su propio arquitecto municipal. Esto se está traduciendo en una excesiva carga de trabajo para los técnicos de la Diputación y por tanto en el retraso de los informes para licencia, que se obtienen después de 5 o 6 meses de espera. ¿Es viable la construcción en estos pueblos con esos plazos de concesión de licencias? No, no es viable y es urgente solucionar este problema. ¿Qué ha pasado para llegar a esta situación?. Hace unos años, en los 80, cuando se incrementó la construcción en los pueblos de las viviendas de segunda residencia y estaba en auge la construcción, surgió en muchos municipios la figura del Arquitecto Municipal Honorífico. Los arquitectos que comenzábamos nuestra carrera profesional y teníamos vinculación con algún municipio asistíamos a dicho municipio, asesorábamos, vigilábamos que las cosas se hiciesen correctamente desde el punto de vista técnico y urbanístico, nos preocupábamos de que los municipios tuviesen normativa urbanística adecuada, etc. Y este servicio les salía muy rentable a los ayuntamientos, en lugar de pagar unos honorarios profesionales, compensaban al técnico facilitándole los proyectos, tanto municipales como de clientes particulares que surgían en este municipio. A todos nos parecía bien y las cosas funcionaban relativamente bien. Es cierto que en algunos casos se creaba un coto excesivamente cerrado y allí no entraba nadie a trabajar, salvo el municipal. Por otro lado, al entrar en vigor la Ley de Compatibilidades y comenzar a plantear la “legalidad” de esta figura, sobre todo por el tema de la compatibilidad, el Colegio de Arquitectos comenzó a plantearse la situación, (tenemos textos redactados sobre este asunto del año 1996) y a estudiar posibles soluciones.
El Colegio de Arquitectos de Guadalajara, durante estos años, ha realizado gestiones con Diputación, ofreciendo la posibilidad de un convenio de colaboración mediante la creación de una Bolsa de Trabajo para la elaboración de informes de licencia, ratificados después por el técnico de Diputación. Se ha planteó la posibilidad de que las funciones de Asistencia Técnica a Municipios se realizase desde las mancomunidades existentes, de hecho ya existen algunas que lo están resolviendo por esa vía. Se ha intentado convencer a los municipios, sobre todo a los de mayor tamaño la conveniencia de contratar un arquitecto y las ventajas que ello supone, etc.
La conclusión a la que llegamos casi siempre después de barajar todas las salidas posibles a este problema es que es necesario crear un cuerpo de funcionarios técnicos, similar al de los secretarios, que cubran esta necesidad, pero mientras tanto ¿qué hacemos con las licencias?
Pues, a día de hoy es la Diputación el organismo que tiene asumida esta competencia, cuando en el municipio no hay servicio propio. Los ayuntamientos envían todos los expedientes a este servicio y seguimos con las licencias paralizadas. Alguien nos ha hecho creer que los informes de licencias sólo los puede emitir un funcionario, cosa que nunca se ha considerado así, y se basan en una sentencia que no sienta jurisprudencia, a la vez que se olvidan de otras que sí son claras y que manifiestan lo contrario. Será muy práctico llegar a una conclusión razonable, contrastada jurídicamente y asumida por todos los organismos implicados.
Como medida temporal, y por dar una salida rápida a esta situación, la Diputación podría incrementar el número de técnicos que prestan el servicio de asistencia a los municipios más pequeños. Los de mayor tamaño van sacando sus plazas de funcionarios interinos, con mayor o menor acierto. Y además, ¿Por qué no analizamos seriamente la validez de los informes emitidos por arquitectos contratados con contratos de servicios, no funcionarios? Esto sería mucha más fácil de gestionar por los ayuntamientos y agilizaría los expedientes. La ley actualmente solo exige que sean las tareas de inspección las que necesariamente han de estar realizadas por técnicos funcionarios. Por otro lado queda también el análisis de qué se considera exactamente como “tareas de inspección”.
Creo que hay mucho trabajo por hacer, por parte de todos los agentes que intervienen en la construcción, en el urbanismo y en la gestión de las licencias de obras, y creo que es muy urgente que esta asignatura pendiente se supere, con nota. Luego, ya haremos otra reflexión sobre el tema de las compatibilidades.
Mª Elena Guijarro Pérez. Decana COA Castilla-La Mancha