[520] CAMBIO DE USO EN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN

Es habitual que en un edificio fuera de ordenación los particulares pretendan cambiar los usos de cada uno de los pisos o inmuebles. Los supuestos más habituales son cambiar oficinas a viviendas o cambiar el uso de locales industriales a comerciales ¿Sería autorizable?

Nuestros Tribunales han venido desarrollando un cuerpo de jurisprudencia en el que se admite el cambio de uso de inmuebles en situación de fuera de ordenación, por cuanto resultaría desatinado el impedir el uso de una construcción o instalación que no se pueda demoler y sobre la que además no pesa prohibición alguna respecto al uso. Tal jurisprudencia se ampara en evitar restricciones injustificadas al ejercicio de los derechos, y se funda en la necesidad de no impedir obras o usos que resulten inocuos para el interés público, consecuencia ineludible del carácter reglado de las licencias, así como en en el principio de proporcionalidad.

Analizamos dichos requisitos, haciendo alusión a que los mismos son para edificios con licencia fuera de ordenación por modificación de planeamiento. Por tanto, los requisitos que establece la jurisprudencia para poder cambiar el uso (que no las actividades dentro de un mismo uso), en edificios fuera de ordenación son:

1. Que el uso sea autorizable por el planeamiento urbanístico al momento del cambio de uso/actividad o bien que la actividad estuviese autorizada en la normativa en vigor al momento de otorgamiento de la licencia de obras originaria del edificio.

Se trata de que la actividad pretendida viene permitida por el planeamiento en vigor al momento de solicitar la comunicación previa o licencia de actividad, según los casos. No tiene sentido denegar una licencia cuando el uso es autorizable, en virtud del carácter reglado de las licencias.

Para conocer si el planeamiento en vigor permite la actividad pretendida, debemos acudir a las ordenanzas así como a las normas de edificación a fin de apreciar si el uso pretendido es autorizable, al igual que si se albergase sobre un edificio que no estuviera afecto a la situación de fuera de ordenación. Es así que debemos comparar si la actividad pretendida es congruente con los usos globales y pormenorizados autorizables en la zona por parte de la ordenanza de aplicación.

Ejemplo: Edificio sito en suelo urbano con un fondo edificable que excede en 6 metros el actualmente autorizable en el planeamiento. Se pretende en un local comercial de un edificio la instauración de un nuevo uso: restaurante, cuando antes existía una vivienda. El edificio se encontraría en ordenanza A, en cuyas determinaciones permite en plantas bajas el uso comercial. Se cumpliría este requisito.

El segundo supuesto, es decir, que se cumplan con los usos peritidos por la normativa en vigor en el momento del otorgamiento de licencias es un supuesto más excepcional pero permitido por la jurisprudencia en virtud de los derechos adquiridos por el titular de la licencia.

2. Que las obras necesarias para acomodar el inmueble al uso pretendido sean autorizables dentro de la situación de fuera de ordenación del edificio.

El segundo requisito que debe concurrir, es que las obras pretendidas sean autorizables dentro de la concreta situación de fuera de ordenación del edificio. Para ello, va a ser importante distinguir el tipo de fuera de ordenación en el que se encuentra el inmueble (según cada comunidad autónoma: total o parcial), de tal suerte que si las obras a ejecutar exceden de las autorizables, se deberá denegar la licencia.

3. Que el uso no impida o dificulte la aplicación del planeamiento.

Ejemplo: Pensemos que se solicita licencia o comunicación previa para la apertura de una cafetería sobre el bajo de un edificio sobre el que está aprobado un expediente expropiatorio para la ejecución de un nuevo vial. En este caso entenderíamos que estuviese justificado alegar el incumplimiento de este requisito y por ende denegar la licencia de

apertura o la ineficacia de la comunicación previa presentada. Por el contrario, en un edificio que esté fuera de ordenación por la existencia de una o dos plantas más, no será causa de denegación de la autorización para la apertura.

4. La renuncia a los derechos indemnizatorios para el caso en que se proceda a la decisión de eliminar el inmueble para conseguir la ejecución del planeamiento.

Pero ¿A qué se debe renunciar?:¿Al incremento del valor expropiatorio de las obras realizadas o al de la nueva actividad a implementar?

No ha existido en nuestros tribunales una postura única al respecto, sino que existen sentencias en las que se exige la renuncia al incremento del valor de las obras a realizar para la implantación de las nuevas obras en base a que esta limitación es la única que venía recogida en la ley (hoy derogado artículo 60 del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 76) para la realización de obras pero no para actividades, y otras que exigen la renuncia al valor de la actividad como contrapartida a la facultad de cambio de uso.

5. Cumplimiento de código técnico y normas de habitabilidad, de ser exigibles.

Obviamente el cambio de uso pretendido no sólo debe cumplir con la normativa urbanística sino con el resto de normativa que rige la construcción, normativa entre la que resaltamos por su protagonismo el Código Técnico y la normativa autonómica de habilitabilidad.

También nuestros Tribunales han tenido la oportunidad de establecer los requisitos para cambios de uso en edificios en los que hubiese caducado la acción de restauración o reposición de la legalidad. Estos requisitos para cambio de uso, son los mismos que los anteriores pero añadiendo uno más: que se acredite la caducidad de la acción de restauración de la legalidad. La jurisprudencia razona que sería absurdo no permitir usar una edificación que debe ser tolerada y no va a ser demolida, siempre que el uso sea autorizable y se cumplan con el resto de los requisitos.

Paulo López Porto. Abogado urbanista en Lopezabogados.org, doctor en derecho y profesor de la USC.

Fuente: Iurisutilitas