[740] ¿Es más eficiente subvencionar la compra que el alquiler en vivienda protegida?

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En el debate actual sobre vivienda pública casi todo gira en torno al alquiler. Pero hay una pregunta incómoda que pocas veces se formula:

¿Y si, para muchas familias, fuera más eficiente subvencionar la compra que el alquiler?

Durante las VIII Jornadas de Vivienda Social celebradas en Sevilla, Manuel Morillo García, Director Gerente de Emvisesa, respondió esta cuestión en una interesante ponencia apoyándose únicamente en números, sin ideología, solo con cálculos.

Paso a exponer algunas de sus reflexiones.

La renta media por hogar en España, según INE 2025, se sitúa en 38.994 €. Con los límites actuales de acceso a vivienda protegida tanto estatales como autonómicos, el 95 % de las unidades familiares, al no superar los 60.000 €, podrían optar a este tipo de vivienda, es decir, estamos hablando de un colectivo amplísimo.

Ahora bien, para que una familia situada entre 3 y 4 IPREM (rendimientos brutos entre 25.200 y 33.600 €) pueda comprar una vivienda protegida sin superar el 30 % de esfuerzo sobre su renta, sería necesario un apoyo público aproximado del 15 % del precio.

Estamos hablando de una ayuda inicial, de un impulso de entrada; después, la familia pagaría su hipoteca.

Subvencionar el alquiler es financiar gasto corriente, subvencionar la compra es facilitar la inversión familiar.

Compárese esto con el alquiler protegido.

Para mantener el esfuerzo en ese mismo entorno del 30 %, muchas ayudas al alquiler suponen entre 150 y 250 € al mes. Parece poco. Pero hagamos la cuenta.

200 € al mes durante 30 años suponen más de 72.000 € de apoyo público acumulado, frente a menos de 36.000 € del apoyo del 15% del precio.

Y al final de ese periodo, la familia no tiene patrimonio y la Administración sigue necesitando subvencionar nuevas rentas, sin olvidar que el parque exige mantenimiento y gestión permanente con el coste que ello supone.

Cuando se analizan los números, la conclusión es incómoda pero clara: para muchas familias, es más eficiente subvencionar la compra que el alquiler.

En cambio, con una subvención inicial del 15 %, el apoyo público puede situarse en cifras similares o incluso inferiores al coste acumulado de la ayuda al alquiler, la familia genera patrimonio, se reduce la presión futura sobre el parque público de alquiler y el riesgo operativo del promotor desaparece tras la transmisión.

Esto no significa eliminar el alquiler. El alquiler es imprescindible para situaciones de vulnerabilidad estructural, movilidad laboral o transitoriedad.

Pero para rentas estables intermedias, la compra protegida bien diseñada puede ser más eficiente presupuestariamente, más sostenible para el sistema y más transformadora para la familia.

Además, el ahorro que supondría para la Administración revisar sus planes y equilibrar compra y alquiler podría reinvertirse precisamente en fortalecer el parque destinado a quienes realmente lo necesitan.

Si el objetivo es ampliar el acceso y no solo gestionar emergencias, debemos abordar este debate con serenidad y sin demagogias. Con calculadora.

Subvencionar el alquiler es financiar gasto corriente, subvencionar la compra es facilitar la inversión familiar.

Tal vez el verdadero equilibrio no esté en elegir entre venta o alquiler, sino en entender que, para una parte importante de la ciudadanía, ayudar a comprar puede ser más inteligente que ayudar a alquilar indefinidamente.

El debate no debería ser ideológico, debería ser financiero y estructural.

Y cuando se analizan los números, la conclusión es incómoda pero clara: para muchas familias, es más eficiente subvencionar la compra que el alquiler.

Rafael González Millán. Presidente de la UAAAP/CSCAE

[739] Licitaciones a ciegas

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En las licitaciones de redacción de proyectos y dirección facultativa seguimos arrastrando una práctica que conviene revisar: publicar el contrato sin ninguna referencia económica a la entidad real de la obra futura.

No es una cuestión meramente formal. Es una cuestión de coherencia técnica y seguridad jurídica.

La Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público no exige que el pliego recoja expresamente el Presupuesto de Ejecución Material estimado (PEM). Lo que sí exige es que el presupuesto base de licitación esté correctamente determinado y motivado. Pero cuando estamos ante contratos conjuntos de redacción de proyecto y dirección de obra, el PEM —o presupuesto de actuación estimado (PAE), si se prefiere en fase preliminar— no es un dato accesorio. Es el parámetro estructural que define la entidad técnica y económica del encargo.

Sin una referencia económica de la obra prevista, el contrato queda técnicamente descontextualizado.

¿Por qué conviene que aparezca el PAE en el pliego?

Primero, por transparencia real. La dirección facultativa no se dimensiona en abstracto. Se dimensiona en función del volumen económico, la complejidad técnica y la duración previsible de la obra. Si el licitador desconoce la magnitud económica estimada, está ofertando sin conocer el verdadero alcance del riesgo profesional que asume.

Segundo, por coherencia económica. En la mayoría de los expedientes de las administraciones, el presupuesto del contrato de servicios se calcula aplicando un coeficiente sobre el PEM estimado. Si ese parámetro no aparece o no se explica, la motivación del presupuesto se debilita. Y un presupuesto débilmente motivado es terreno abonado para el recurso.

Tercero, por seguridad jurídica. Los tribunales administrativos no anulan automáticamente por la ausencia formal del PEM, pero sí examinan con rigor si el órgano de contratación ha justificado adecuadamente el importe del contrato. Incluir el PAE como estimación técnica preliminar, claramente definida como no vinculante, refuerza la defensa del expediente.

Cuarto, por mercado. Un pliego sin referencia económica de la obra introduce incertidumbre. Y la incertidumbre distorsiona la competencia.

Si los licitadores no conocen la entidad económica estimada de la actuación, no pueden calibrar adecuadamente la intensidad de la dirección facultativa. Algunos operadores prudentes optarán por no presentarse. Otros asumirán riesgos excesivos y formularán bajas intensas confiando en que la obra finalmente tenga menor dimensión o complejidad de la que temen. El resultado no es mayor eficiencia. Es mayor volatilidad: ofertas tensionadas, posibles bajas anormales y conflictos durante la ejecución.

Cuando el presupuesto estimado aparece definido, el mercado compite con información suficiente. Y cuando se compite con información suficiente, las ofertas suelen ser más equilibradas y sostenibles.

Ahora bien, incluir el PAE exige precisión técnica. Debe indicarse expresamente que se trata de una estimación preliminar basada en módulos y referencias comparables, que no constituye el presupuesto definitivo de la obra y que no genera revisión automática del contrato de servicios.

¿Y qué ocurre si el PEM aumenta considerablemente durante la ejecución?

Si el incremento deriva de una modificación contractual de la obra legalmente tramitada y supone una intensificación real de las funciones de dirección facultativa, la solución no es la revisión automática ni el conflicto. La solución es acudir al régimen de modificación contractual previsto en la LCSP, con motivación técnica y económica suficiente y dentro de los límites legales.

Lo que no es razonable es mantener inalterado el precio cuando la Administración amplía sustancialmente el volumen de obra. Pero tampoco lo es abrir la puerta a revisiones automáticas sin expediente formal. La clave está en regularlo correctamente desde el inicio.

Desde la práctica de la administración, la conclusión es sencilla: publicar el PAE no es encarecer el contrato. Es ordenar el expediente.

Y ordenar la contratación pública no es un formalismo. Es una forma de respeto institucional hacia el mercado, hacia los técnicos y hacia el interés público.

Quizá la pregunta que deberíamos hacernos no es si es obligatorio incluir el PEM estimado.

La pregunta es otra: ¿Estamos dispuestos a seguir licitando en abstracto cuando sabemos que la claridad fortalece el sistema?

Rafael González Millán. Presidente de la UAAPA/CACOA