En el debate actual sobre vivienda pública casi todo gira en torno al alquiler. Pero hay una pregunta incómoda que pocas veces se formula:
¿Y si, para muchas familias, fuera más eficiente subvencionar la compra que el alquiler?
Durante las VIII Jornadas de Vivienda Social celebradas en Sevilla, Manuel Morillo García, Director Gerente de Emvisesa, respondió esta cuestión en una interesante ponencia apoyándose únicamente en números, sin ideología, solo con cálculos.
Paso a exponer algunas de sus reflexiones.
La renta media por hogar en España, según INE 2025, se sitúa en 38.994 €. Con los límites actuales de acceso a vivienda protegida tanto estatales como autonómicos, el 95 % de las unidades familiares, al no superar los 60.000 €, podrían optar a este tipo de vivienda, es decir, estamos hablando de un colectivo amplísimo.
Ahora bien, para que una familia situada entre 3 y 4 IPREM (rendimientos brutos entre 25.200 y 33.600 €) pueda comprar una vivienda protegida sin superar el 30 % de esfuerzo sobre su renta, sería necesario un apoyo público aproximado del 15 % del precio.
Estamos hablando de una ayuda inicial, de un impulso de entrada; después, la familia pagaría su hipoteca.
Subvencionar el alquiler es financiar gasto corriente, subvencionar la compra es facilitar la inversión familiar.
Compárese esto con el alquiler protegido.
Para mantener el esfuerzo en ese mismo entorno del 30 %, muchas ayudas al alquiler suponen entre 150 y 250 € al mes. Parece poco. Pero hagamos la cuenta.
200 € al mes durante 30 años suponen más de 72.000 € de apoyo público acumulado, frente a menos de 36.000 € del apoyo del 15% del precio.
Y al final de ese periodo, la familia no tiene patrimonio y la Administración sigue necesitando subvencionar nuevas rentas, sin olvidar que el parque exige mantenimiento y gestión permanente con el coste que ello supone.
Cuando se analizan los números, la conclusión es incómoda pero clara: para muchas familias, es más eficiente subvencionar la compra que el alquiler.
En cambio, con una subvención inicial del 15 %, el apoyo público puede situarse en cifras similares o incluso inferiores al coste acumulado de la ayuda al alquiler, la familia genera patrimonio, se reduce la presión futura sobre el parque público de alquiler y el riesgo operativo del promotor desaparece tras la transmisión.
Esto no significa eliminar el alquiler. El alquiler es imprescindible para situaciones de vulnerabilidad estructural, movilidad laboral o transitoriedad.
Pero para rentas estables intermedias, la compra protegida bien diseñada puede ser más eficiente presupuestariamente, más sostenible para el sistema y más transformadora para la familia.
Además, el ahorro que supondría para la Administración revisar sus planes y equilibrar compra y alquiler podría reinvertirse precisamente en fortalecer el parque destinado a quienes realmente lo necesitan.
Si el objetivo es ampliar el acceso y no solo gestionar emergencias, debemos abordar este debate con serenidad y sin demagogias. Con calculadora.
Subvencionar el alquiler es financiar gasto corriente, subvencionar la compra es facilitar la inversión familiar.
Tal vez el verdadero equilibrio no esté en elegir entre venta o alquiler, sino en entender que, para una parte importante de la ciudadanía, ayudar a comprar puede ser más inteligente que ayudar a alquilar indefinidamente.
El debate no debería ser ideológico, debería ser financiero y estructural.
Y cuando se analizan los números, la conclusión es incómoda pero clara: para muchas familias, es más eficiente subvencionar la compra que el alquiler.
Rafael González Millán. Presidente de la UAAAP/CSCAE
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