viernes, 13 de enero de 2012

[193] COMO DEBEN VALORAR LOS BANCOS SU PATRIMONIO DE SUELO A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2012

Hay quien opina que existe un grave error de interpretación en el tema de la valoración del suelo urbanizable y del suelo rural. Por ilógico que resulte, el Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo tiene un ámbito de aplicación tasado y la Orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, tiene otro ámbito, y la aplicación de ambas a un mismo suelo puede dar resultados muy diferentes.
Valorar los suelos urbanizables para su inclusión en las carteras de los bancos no está dentro del ámbito de aplicación de la Ley de suelo, sino dentro del ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y que establece el valor del suelo urbanizable.
Ver también la ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003.
OTRA OPINIÓN
Más que un un error de interpretación, se debería hablar más bien de un gran exceso de celo. Entre la entrada en vigor de la ley del suelo y la publicación de la modificación que se menciona había mucha confusión con el tema, y muchas entidades y sociedades de control técnico de entidades entendieron que, en aplicación del principio de prudencia valorativa, se debía de valorar el suelo urbanizable como rural. Algo de lógica tenía el planteamiento en algún caso, si bien se fue tanto de las manos que se decidió modificar la ECO sólo por este aspecto. Desde un punto de vista más externo, y descartando lo que hoy en día damos por sentado en valoraciones, no es descabellado valorar el urbanizable como rural bajo la premisa de la prudencia (o al menos tenerlo en cuenta de alguna manera que no sea el dinámico, la ECO ya contempla para ciertos inmuebles el cálculo de 2 valores y la adopción del menor), pero claro que el valor de un suelo en cartera (ya ni te cuento hipotecado) puede pasar de 2.000.000 € a 20.000 € en un año...

3 comentarios:

9miguel9 dijo...

Tampoco creo que haya error de interpretación.
La Orden EHA/564/2008 modificó la Orden ECO 805/2003 precisamente para, por vía del principio de prudencia, tener en cuenta la posibilidad de que se produjera la expropiación forzosa del suelo y utilizar por tanto el nuevo criterio de valoración que estableció la actual Ley del Suelo (RDL 2/2008), valorando así por capitalización de rentas el urbanizable que fuese suceptible de ser expropiado. Esa posibilidad de expropiación se considerará en los casos tasados que estableció dicha Orden, resultando que si simplemente han transcurrido los plazos establecidos en el planeamiento (lo que está empezando a ocurrir ahora con tanto suelo que se compró en la época de “bonanza”), al menos debe incluirse una advertencia o un condicionante (si no se ha podido comprobar).
Si el planeamiento no estableció plazos (raro) habrá que atender a las moratorias.
Por tanto, no se trata en mi opinión de un “grave error de interpretación” el que muchos esten analizando conjuntamente las moratorias de la Ley del Suelo junto con ese suelo que tienen los bancos, obtenidos involuntariamente como garantía de impagos.
Saludos.
Miguel Antón
Arquitecto

Litos dijo...

Bien dicho Miguel,

Tu lo has dicho, la palabra clave es garantía, algo que mucha gente olvida. A pesar de que son normativas diferentes, no hay que olvidar que al tasar para garantía hipotecaria se tiende a dar un valor lo más estable posible (dentro de lo que cabe); y para ello hay que tener en cuenta todas las circunstancias que afecten al inmueble: legales, particulares, físicas,...

Anónimo dijo...

Tengo una duda, si por el método de concurrencia (agente urbanizador) al desarrollar un sector, para los propietarios que se les expropie, que método de valoración se realiza?? si es Ley 2008, que se den por ultrajados.

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