[455] INSCRIPCIONES REGISTRALES DE EDIFICACIONES EN RÉGIMEN JURÍDICO DE FUERA DE ORDENACIÓN

En la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicada en el BOE, nos encontramos con una modificación del artículo 20.4 de la Ley de Suelo Estatal, que obedece claramente a consolidar una doctrina que consideramos desafortunada, establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del propio Ministerio en la línea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación de una edificación.

Entendemos que una cosa es la sincronización de la realidad física extrarregistral con la realidad jurídica derivada del Registro, lo cual es una garantía en sí misma, para cualquier propietario o inversor, con lo que estamos totalmente de acuerdo, y otra es que se intente aplicar en este tracto administrativo, para su desarrollo, un orden procedimental que altere aquello tan asimilado por la sociedad a lo largo de los años de que todos los procesos urbanísticos-administrativos tenían su culminación en una inscripción registral. A partir de ahora esto ya no es así.

No consideramos la mejor solución de cara a la defensa del administrado y en pro de la confianza del mercado inmobiliario internacional, un simple enfoque punitivo hacia los ayuntamientos como se plantea, y eso sin hablar de los plazos indeterminados para emitir estos certificados, de la ausencia de tasas para su elaboración y de los escasos medios con los que cuentan muchos ayuntamientos para hacer frente con garantía a la preparación de la documentación necesaria para emitir un certificado de esas características. 

Os traemos aquí un comparativo del texto del artículo en cuestión antes y después de su actual redacción.

(En virtud del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el referido artículo 20 pasó a ser el artículo 28 con el mismo redactado).

[428] CLAVES PRÁCTICAS DE LA LEY 13/2015 DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y DE LA DEL CATASTRO

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, ha sido publicada en el BOE de 25 de junio de 2015.

Salvo algún precepto concreto, entró en vigor plenamente el 1 de noviembre de 2015.

Esta ley aborda y trata de resolver varios problemas esenciales que planteaba la regulación preexistente.

Veamos en qué medida resuelve o no tales problemas, y algunas de las principales innovaciones y consecuencias prácticas más inmediatas de la nueva regulación:

1. La delimitación geográfica de las fincas registrales era, generalmente, sólo potestativa, y no obligatoria, y además se permitían bases gráficas no georreferenciadas.

- Ahora, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente todos los supuestos de apertura de folio registral, tales como segregación, división, agrupación o agregación (art 9.b) , y además, exigiendo también la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo).

Algunas consecuencias prácticas:

- aunque una segregación o division se pudiera inscribir sin licencia (con declaración municipal de su innecesariedad) o incluso una agrupacion sin nada de ello, debe aportarse en todo caso la delimitación georreferenciada de la/s fincas de resultado.

- para inscribir una edificación, ya sea nueva o antigua, deberá acompañarse una certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada.

- En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representación gráfica, (un simple plano o croquis que distinga en términos relativos la finca de las colindantes) sino la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial (que permite no sólo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terreste.) (art 9. b)

Consecuencia práctica: para inscribir una reparcelación ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelación, sino que han de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación.

2. El archivo registral del libro del edificio sólo era preceptivo en determinadas comunidades autónomas en que así lo disponía su normativa.

Ahora se impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación a la que por ley le sea exigible.

Además, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro el edificio (art 202)

3. Hasta ahora se podían inscribir bases gráficas sin existir regulación legal concreta del procedimiento y requisitos para ello, ni de los efectos jurídicos de tal inscripción.

Ahora, en cuanto a los requisitos, se exige, para poder inscribir una base gráfica, la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad de intervención de los colindantes. (art 199 LH):

Si la base geográfica que se pretende inscribir es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales. (art 199.1)

Y si la base geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales. (art 199.2)

Y en cuanto a los efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real. (art 10.5).

Respecto de esto último se introducen dos importantes matizaciones:

a. Si la base gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para que se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica. (art 10.5 párrafo segundo)

b. A tales efectos jurídicos “no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca”. (Disposición final cuarta).

4. Hasta ahora, las base gráfica no catastral podía admitirse, inscribirse, y publicarse incondicionadamente, y pervivir indefinidamente sin coordinarse con la base gráfica catastral.

Ahora se establecen las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gráficas no catastrales:

- Sólo son admisibles en determinados supuestos excepcionales:

a. Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.

b. Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. (art 10.3)

- Deben cumplir determinados requisitos técnicos: “deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral” (art 9.b párrafo cuarto) y tales requisitos “serán fijados mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro” (art 10.6)

- Una vez inscrita, “el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda”. (art 10.3.b párrafo segundo).

- Mientras el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad formal de ésta deberá advertirlo asi: “se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro” (art 9.b. ultimo párrafo)

- Hasta que no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposición por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción del articulo 38 sobre la ubicación y delimitación geográfica de la finca.

- Si el catastro finalmente incorpora como propia la base registral no catastral “la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral” Art 10.3.b párrafo tercero).

- A partir de ese momento, el registro ya no dará publicidad de la base gráfica inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que ya es coincidente con la registral. (art 9.b. ultimo párrafo)

5. Hasta ahora, cuando respecto de una finca se alcanzaba la coordinacion plena entre catastro y registro, el Catastro no informaba de ello, ni incorporaba a su base de datos el identificador registral, mientras que el Registro sí incorporaba y publicaba la referencia catastral.

Ahora, alcanzada la coordinacion, ese atributo se hace constar de manera destacada tanto en el registro como el en Catastro, y éste ultimo incorporará a la descripción catastral del inmueble coordinado, tambien, el código unico de finca registral. (articulo 3.1 ultimo inciso, de la ley de catastro).

6. Hasta ahora no se establecía ninguna restricción a la posibilidad de descoordinación sobrevenida, ya sea en cuanto a titulares (sujetos del derecho), o en cuanto a la delimitacion perimetral de la finca (objeto del derecho).

En la nueva ley sigue sin limitarse en modo alguno la posibilidad de perder la coordinacion alcanzada: Incluso se refuerza y ampara de manera expresa la posibilidad de que, tras alcanzarse la coordinacion catastro-registro, pueda despues el catastro descoordinarse unilateralmente en virtud de actos no inscritos.

En concreto, se añade un apartado 3 al articulo 11 de la ley de catastro, que de modo análogo a lo que ya dispone el 9.5 en materia de titularidades, señala, respecto de los inmuebles, que “En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.”

7. Hasta ahora, el procedimiento notarial de subsanacion de discrepancias del articulo 18.2 de la ley de catastro estaba condenado al fracaso, simplemente si algún interesado no comparecía.

Ahora, se exige oposicion expresa, y no simple incomparecencia, para que dicho procedimiento haya de abortarse. (nuevo articulo 18.3 letra c del TRLC)

8. Hasta ahora, no había un sistema efectivo, más allá de las clásicas notificaciones postales y edictales en terminos literarios, que realmente permitiera conocer a posibles interesados qué porcion concreta del territorio está siendo o ha sido objeto de algún procedimiento registral que afecte a su descripción y delimitación geográfica.

Ahora sí se implanta un sistema público de alertas registrales geográficas, de utilización preceptiva en cualquier procedimiento que afecte o pueda afectar a la identificación geográfica de las fincas, y que permite una publicidad más efectiva y adicional al actual sistema de notificaciones o edictos, que también se mantiene. (art 199, 200, 201, 202, etc)

9. Hasta ahora, la inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico sin posible intervencion de colindantes.

Ahora, cualquier exceso de cabida que supere el 5%, o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitación de unexpediente notarial con citación a los colindantes. (art 201 LH).

10. Hasta ahora, los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto, obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial.

Ahora se desjudicializan los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extrarregistral, cuando no exista contienda y oposición entre partes.

Para ello se encomienda a los notarios la competencia para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación de tracto, así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y a los registradores los relativos a la liberación de cargas y gravámenes y subsanación de la doble inmatriculación, todo ello modernizando sus trámites, suprimiendo privilegios como el concedido a determinada confesión religiosa, aumentando sus garantías y publicidad efectiva, y sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva.

11. Hasta ahora, la proteccion registral al dominio público dependía casi por completo de que constara previamente inmatriculado.

Ahora se potencia la protección registral del dominio público. Para ello, sin merma del mantenimiento de la obligatoriedad legal de la inscripción de los bienes de las administraciones públicas, se prevé que el registrador habrá de velar por la protección del dominio público incluso no inmatriculado si su existencia extrarregistral pudiera apreciarse a través de la interoperabilidad de sistemas de información geográfica oficiales.

12. Hasta ahora, era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera conocer, para aplicarlo en su calificación registral, en qué medida el planeamiento urbanístico afecta a una finca concreta.

Ahora se establece que “los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Y se ofrece una alternativa a los que no pudieran hacerlo así por falta de disponibilidad técnica o presupuestaria. (disposicion adicional quinta)

COMENTARIO Y VALORACIÓN GLOBAL

En definitiva, la nueva ley viene a intentar conciliar y armonizar, a través de la seguridad jurídica que proporciona el registro de la propiedad y su coordinación e interoperabilidad con el catastro, y otros sistemas públicos de información territorial, los intereses públicos y privados que confluyen sobre el territorio.

A mi juicio, supone un gran avance en cuanto a procedimientos, garantías y efectos en la delimitacion geográfica de las fincas registrales y su coordinacion con Catastro.

Pero no seria justo ocultar que también tiene, a mi juicio, tres importantes carencias, las dos primeras por una ambición escasa, y la última por un recelo injustificado:

1. Siendo una ley que pretende acabar con la actual indefinición geográfica de las fincas, no pone restricción alguna a que se puedan seguir inscribiendo ventas o hipotecas de fincas respecto de las que ni el registrador ni los terceros, (y a veces ni las partes), saben ubicarlas sobre el terreno o incluso si realmente existen.

2. Siendo una ley que pretende conseguir la coordinacion entre el Registro y el Catastro, no pone restricción alguna a que, una vez alcanzada la coordinacion catastro-registro respecto de una finca concreta, se pueda perder fácilmente y por cualquier causa, tal coordinacion.

3. Siendo una ley que pretende respetar las respectivas funciones, competencias y efectos de los pronunciamientos catastrales y de los registrales, y la primacía jurídica de éstos sobre aquéllos, resulta que incluso cuando la base catastral no es correcta, (o simplemente no existe), pone excesivas e injustificadas restricciones a la inscripción, publicidad y efectos jurídicos de las bases gráficas registrales alternativas a la catastral.

Joaquin Delgado Ramos. Registrador de la Propiedad número 1 de Santa Fe.

Resolución de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y el Notariado sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria, operada por la ley 13/2015, de 24 de junio

Fuente: notariosyregistradores.com

[367] SI RAJOY FUERA ARQUITECTO MUNICIPAL EN VEZ DE REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

Si Rajoy fuera Arquitecto Municipal en vez de Registrador de la Propiedad, seguramente el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal no se hubiera modificado en los términos que aparece en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Efectivamente, en la Ley 8/2013, publicada en el BOE, nos encontramos con una nueva modificación del artículo 20.4 de la Ley de Suelo Estatal, que obedece claramente a consolidar una doctrina que consideramos desafortunada, establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del propio Ministerio en la línea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación de una edificación.

Entendemos que una cosa es la sincronización de la realidad física extrarregistral con la realidad jurídica derivada del Registro, lo cual es una garantía en sí misma, para cualquier propietario o inversor, con lo que estamos totalmente de acuerdo, y otra es que se intente aplicar en este tracto administrativo, para su desarrollo, un orden procedimental que altere aquello tan asimilado por la sociedad a lo largo de los años de que todos los procesos urbanísticos-administrativos tenían su culminación en una inscripción registral. A partir de ahora esto ya no será así.

No consideramos la mejor solución de cara a la defensa del administrado y en pro de la confianza del mercado inmobiliario internacional, un simple enfoque punitivo hacia los ayuntamientos como se plantea, y eso sin hablar de los plazos indeterminados para emitir estos certificados, de la ausencia de tasas para su elaboración y de los escasos medios con los que cuentan muchos ayuntamientos para hacer frente con garantía a la preparación de la documentación necesaria para emitir un certificado de esas características. 

Os traemos aquí un comparativo del texto del artículo en cuestión antes y después de su actual redacción.

[321] SI RAJOY HUBIESE SIDO ANTES ALCALDE QUE REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

Si Rajoy hubiese sido antes Alcalde que Registrador de la Propiedad, estamos seguros que el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal no se hubiera modificado en los términos que aparecen en la nueva Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Efectivamente, en la Ley 8/2013, que recientemente acaba de ser publicada en el BOE, nos encontramos con una nueva modificación del artículo 20.4 de la Ley de Suelo Estatal, que obedece claramente a consolidar una doctrina que consideramos desafortunada establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del propio ministerio en la línea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación de una edificación.

Entendemos que una cosa es la sincronización de la realidad física extrarregistral con la realidad jurídica derivada del Registro, lo cual es una garantía en sí misma, para cualquier propietario o inversor, con lo que estamos totalmente de acuerdo, y otra es que se intente aplicar en este tracto administrativo, para su desarrollo, un orden procedimental que altere aquello tan asimilado por la sociedad a lo largo de los años de que todos los procesos urbanísticos-administrativos tenían su culminación en una inscripción registral. A partir de ahora esto ya no será así.

No consideramos la mejor solución de cara a la defensa del administrado y en pro de la confianza del mercado inmobiliario internacional, un simple enfoque punitivo hacia los ayuntamientos como se plantea, y eso sin hablar de los plazos indeterminados para emitir estos certificados, de la ausencia de tasas para su elaboración y de los escasos medios con los que cuentan muchos ayuntamientos para hacer frente con garantía a la preparación de la documentación necesaria para emitir un certificado de esas características. 

Os traemos aquí un comparativo del texto del artículo en cuestión antes y después de su actual redacción.

[304] ¿PUEDE UN SUELO URBANO PRIVADO EDIFICABLE QUEDARSE SIN SUBSUELO POR SEGREGACIÓN DE ESTE?

Solicitan de un Ayuntamiento la segregación de una parcela del subsuelo, para simultáneamente agregarlo a otra parcela colindante, con la que se formará una nueva parcela, de manera que la parcela inicial primera que quedaría solo con el suelo (literalmente) y su vuelo y sin subsuelo. 

Ambas parcelas son edificables, no son dotacionales ninguna de las dos. ¿Se puede informar favorablemente? Se plantean varias dudas. 

Urbanísticamente puede que cumplan ambas con la condiciones de parcela mínima desde el punto de vista urbanístico, y que incluso sean solar, porque el subsuelo al agregarse a otra parcela colindante, es a través de ésta que conseguirá tener acceso rodado, fachada mínima, conexión a infraestructuras, etc... 

De todas maneras el lío que se monta con la que "pierde" el subsuelo es morrocotonudo: ¿cómo va a poder cimentar hincando su cimentación sobre otra finca registral? ¿Habría quizás que establecer una serie de servidumbres previamente a la segregación? Hay que tener en cuenta que una de las misiones del reglamento de servicios de las corporaciones locales es atender a las cuestiones de seguridad y estabilidad de los edificios, con lo que parece ser que, al menos en el informe habría que hacer mención a las complicaciones que se general para la estabilidad (cimentación) de la finca que se queda sin su subsuelo. 

Por otro lado, de toda la vida, y según Código Civil, el suelo es lo básico y el vuelo es lo accesorio, de todas maneras que todo lo que se eleva sobre el suelo (vuelo) pertenece al suelo, pero ¿qué pasa con el subsuelo? 

Asimismo los solicitantes de la segregación han presentado un escrito de la Dirección General del Registro y del Notariado, donde se dice que registralmente la segregación del subsuelo del suelo es posible. 

¿Se puede informar favorablemente la segregación? 

¿Haría falta un informe jurídico quizás que resolviera el tema de los condicionamientos para que se pueda edificar la parcela que se queda sin su subsuelo? 

Nuestras conclusiones son las siguientes.

1. Aspecto hipotecario (derecho civil) de la consulta. 

Este asunto no debería preocupar al Ayuntamiento, porque no es un tema de su competencia. Pero resulta que además parece que está resuelto por la propia Dirección General del Registro y del Notariado según la cual la segregación es posible registralmente. Por lo tanto, es este un tema que debe obviarse en el análisis del problema y de la petición de licencia. 

2. Aspecto constructivo de la consulta: problemas que puede plantear la construcción en el futuro solar sin subsuelo. 

En la consulta aparece la preocupación de la arquitecta municipal sobre los problemas que pueda plantear la construcción en el futuro solar, que no tendrá subsuelo. 

Digamos desde un principio que éste tampoco debe ser un problema que deba preocupar a la arquitecta municipal. Se supone que en el contrato de compraventa o de cesión o lo que sea, entre el propietario del solar y el comprador del subsuelo, se fijarán las condiciones necesarias para que se pueda edificar en un futuro en el solar sin subsuelo. En estos casos suele fijarse la cota en la cual comienza la propiedad del comprador del subsuelo. Digo que esto se supone, pero que si no fuera así, tampoco esto debería ser un obstáculo para otorgar la licencia. Estamos nuevamente ante un problema de derecho civil, que no afecta al Ayuntamiento. 

Cuando en un futuro, el titular del solar sin subsuelo pida una licencia de obras, el técnico autor del proyecto deberá resolver todos los problemas constructivos de la edificación. Sobre estos problemas no debe incidir el Ayuntamiento al conceder o denegar la licencia urbanística, como tampoco debe incidir el Colegio correspondiente en el momento de visar el proyecto. Esto es de la exclusiva responsabilidad del técnico autor del proyecto y del técnico director de la obra. Se supone que la obra no se arruinará, igual que se supone en todas las licencias que otorga el ayuntamiento. 

Por otra parte, como simple abogado que soy, conozco el sistema de cimentación del edificio de 5 plantas donde se sitúa mi vivienda en Salou (a nivel de mar), y que no tiene cimientos tradicionales ni pilotaje. Está construido sobre una plancha supongo que de hormigón, para lo cual fue suficiente excavar un metro de profundidad. 

3. Aspecto urbanístico del problema. 

Dicho todo lo que antecede, corresponde a la arquitecta municipal emitir un informe favorable o desfavorable en relación a la solicitud de segregación del subsuelo de un solar para agregarlo a la finca colindante, en función de la normativa urbanística municipal y autonómica. 

Como supongo que no existirá ninguna norma que lo prohíba, probablemente el informe deberá ser favorable. 

4. Una sentencia del Tribunal Supremo sobre la cesión del suelo y la reserva del subsuelo. 

Existe una Sentencia del Tribunal Supremo que si bien trata de un caso de expropiación del subsuelo de una finca, cuyo propietario no era propietario del suelo, puede aportar algo de luz a este caso. 

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2011. 

Sala 3ª, Sección 6ª. Recurso 5759/2008 

Ponente: Excmo. Sr. D. Juan-Carlos Trillo Alonso 

ROJ: STS 8115/2011 

En este caso, el propietario de un solar de la ciudad de Barcelona cedió de forma gratuita al Ayuntamiento el suelo y parte del subsuelo; y el se quedó con la propiedad del subsuelo a partir de la cota -11, para construir 4 plantas de aparcamiento. 

De los hechos que expone esta Sentencia se deduce: 

-Que la segregación del subsuelo del suelo, es posible registralmente. 

-Que el planeamiento de la ciudad de Barcelona permite dicha segregación desde el punto de vista urbanístico. 

-Que el aspecto constructivo tiene soluciones técnicas posibles y económicamente viables.

Pere-Joan Torrent Ribert
Abogado

[300] SUGERENCIA AL ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA

El Consejo de Ministros del pasado día 5 de abril, dio luz verde al anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que se tramitará con carácter de urgencia en el Congreso de los Diputados.

Dentro del plazo establecido para alegaciones y sugerencias por el Ministerio de Fomento para la tramitación y aprobación del Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, la Unión de Agrupaciones de Arquitectos de la Administración Pública del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, 

E X P O N E 

Que nos vamos a referir al punto once de la DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA DEL ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA, por el que se modifica el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. 

Que esta modificación que a nuestro entender obedece a consolidar la doctrina establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del propio ministerio en la línea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declarara la situación de fuera de ordenación, se hacía necesaria y nos da en cierto modo la razón a aquellos que discrepábamos de que con el texto vigente se pudieran hacer con tanta certeza las interpretaciones de las referidas resoluciones. 

Que en el ya no ambiguo escenario que plantea esta modificación no alcanzamos a entender como esta puede llegar a servir para reforzar "la confianza internacional en la economía española" como en su momento se preconizaba en el segundo párrafo de la exposición de motivos del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, en cuyo artículo 24 ya se procedía a modificar el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. 

Que una cosa es el acompasamiento de la realidad física extrarregistral con la realidad jurídica derivada del Registro, lo cual es una garantía en sí misma, para cualquier propietario o inversor, con lo que estamos totalmente de acuerdo, y otra es que se intente aplicar a el procedimiento administrativo para su desarrollo, un orden temporal que perjudique claramente entro otras cuestiones, a la confianza internacional en la economía española. 

Que en ningún caso, la sugerencia que proponemos va encaminada a impedir por los ayuntamientos la inscripción de la declaración de obra nueva cuya demolición no pueda tener lugar por haber prescrito las acciones que puedan provocarla, sino a todo lo contrario; a mejorar la calidad de la certificación administrativa y a consolidar aquello tan asimilado por la sociedad de que todos los procesos urbanísticos tienen su culminación en una inscripción registral. 

Que pretendemos que con los requerimientos propuestos a la certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento esta se realice en base a una documentación extensa, a la que se le aplique la necesaria carga de investigación por parte de la administración y que por supuesto no esté exenta de tasas municipales para el administrado que edificó en su momento una construcción sin ningún tipo de autorización municipal. 

Que también perseguimos que tras una inscripción registral sin certificación administrativa, encaminada a plasmar una realidad física, no se utilice esta para la transmisiones sucesivas de propiedades, sin que los nuevos adquirientes sean conocedores del pronunciamiento de la administración mediante la certificación procedente y precedente en estos casos. 

Que no consideramos la mejor solución de cara a la defensa del administrado y ante el resto del mercado inmobiliario internacional, un enfoque punitivo hacia los ayuntamientos de un incumplimiento de una legislación que no se nos debe de olvidar fue previamente incumplida por el administrado y de la que se presupone un desconocimiento municipal, al menos sin los matices que planteamos con nuestra sugerencia. 

Por todo lo anteriormente expuesto y dentro de los plazos legales contemplados, presentamos la siguiente 

S U G E R E N C I A 

Modificación del apartado once de la DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA DEL ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA, por el que se modifica el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, con los añadidos en negrita y subrayado que aparecen a continuación. 

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Modificación de la Ley de Suelo. 

Once. El artículo 20 queda redactado de la siguiente manera: 

“Declaración de obra nueva. 

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. 

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: 

a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y 

b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que la misma ha alcanzado sus efectos. 

En ambos supuestos deberá especificarse la situación urbanística de la finca con indicación de la existencia de procedimientos o recursos administrativos o procesos jurisdiccionales cuyo resultado pudiera afectarla. 

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. 

3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas. 

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: 

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. 

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación. 

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado, previa solicitud, pago de tasas si procediera y aportación de documentación al respecto del interesado ante el Ayuntamiento, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la referida situación urbanística con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. Sin la constancia en el Registro de la referida resolución no se podrán realizar nuevas inscripciones sobre la finca que supongan transmisiones de la misma. 

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

Descargar el escrito de sugerencia. 

[299] TRÁMITE DE AUDIENCIA PÚBLICA DEL ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

Traemos aquí, el “Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas”  enmarcado dentro del Programa Nacional de Reformas impulsado por el Gobierno con objeto de promover el crecimiento y la competitividad, concretamente en este caso en el área de vivienda y suelo.

Con objeto de que la Ley pueda aprobarse lo antes posible, el Ministerio de Fomento ha decidido iniciar un trámite de audiencia pública, de 10 días hábiles de duración, habida cuenta de la urgencia en la tramitación y aprobación del anteproyecto, para que se realicen las alegaciones o sugerencias que se estimen pertinentes a esta dirección de correo electrónico: urbanismo@fomento.es

Tras una primera lectura del documento nos sorprende la gran cantidad de leyes que modifican su articulado "con el objetivo de coadyuvar a la consecución de los objetivos perseguidos" según refiere la exposición de motivos.

En concreto no llegamos a entender que relación tiene con esta Ley de Rehabilitación, la modificación del articulo 20.4.c) de la Ley de Suelo estatal referente a la constancia registral de la terminación de obras en aquellas construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes y que cuyo texto propuesto es el que sigue:

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la referida situación urbanística con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. 

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.”

A nuestro entender esta modificación solo obedece a consolidar la doctrina establecida por reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en la linea de permitir inscripciones registrales sin aportar previamente el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación. Con esta modificación pensamos que se nos da la razón a aquellos que discrepábamos de que con el texto vigente se pudieran hacer con tanta seguridad las interpretaciones de las referidas resoluciones.

Pero a partir de la modificación de este artículo de la ley, si prospera, prepárense los Ayuntamientos y por ende los técnicos municipales a trabajar contra reloj para remitir en 10 días al Registro de la Propiedad una documentación compleja y de mucha carga de investigación y lo que es más curioso, gratis en tasas municipales para el administrado que edificó en su momento una construcción sin ningún tipo de autorización municipal. Eso si, suponemos que al menos el Registro de la Propiedad cobrará por la inscripción, de lo cual nos alegramos.

Fuente: CSCAE

[290] CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

"Tras el año que llevamos, y con los últimos acontecimientos en el mundo y en el país, cada vez estoy más convencida de que este es el momento de invertir en el Catastro y en la Gestión Geográfica de la Propiedad, en su delimitación; así que, por fin, me he decidido a escribir mi “carta a los reyes magos”.
Planteo aquí las razones que me hacen pensar en ello, y por donde se debería empezar, que ya es bastante. Espero que os guste y os haga reflexionar en estas fiestas."

Hemos rescatado esta interesante misiva con la que nos identificamos, con el deseo de que se vean cumplidos los deseos que en ella se expresan.

[224] PARA QUE SIRVE UN ACTO ADMINISTRATIVO DESPUÉS DE UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL. 2ª PARTE

Como continuación de la entrada [211] PARA QUE SIRVE UN ACTO ADMINISTRATIVO DESPUÉS DE UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL, os aportamos aquí una nueva documentación que hace referencia al mismo asunto. Se trata de un comentario a la Resolución de 5 de marzo de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado donde en base a una legislación autonómica, esta Dirección se pronuncia sobre cuando se debe aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación en virtud del artículo 20.4 b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo Estatal. A la vista de lo examinado, que complica aún más el escenario, no tenemos mas que ratificarnos en lo que ya comentamos en [211].

[211] PARA QUE SIRVE UN ACTO ADMINISTRATIVO DESPUÉS DE UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Tradicionalmente todos los procesos urbanísticos tenían su culminación en una inscripción registral. Pero la Dirección General de los Registros y del Notariado con su reciente Resolución de 17 de enero de 2012, se ha encargado de llevar la contraria a esta máxima del Urbanismo y del Registro. En el debate sobre cuando se debe aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación en virtud de la nueva redacción del artículo 20.4 b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo Estatal, la Dirección General ya se ha posicionado con unas justificaciones para "primero inscribir y luego aportar el acto administrativo para la inscripción" que desde luego no todos compartimos. Haciéndonos eco de esas discrepancias, traemos aquí al respecto, un artículo de opinión de D. Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Santa Fé (Granada) y Notario excedente, cuyos planteamientos al respecto nos parecen muy coherentes.
No podemos llegar a entender como la interpretación de la ley que hace la DGRN, suponemos que basada en la que hace a su vez el Ministerio de Fomento al respecto, puede servir para reforzar "la confianza internacional en la economía española" como se preconiza en el segundo párrafo de la exposición de motivos del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

[178] MAYOR PARTICIPACION DE LOS AYUNTAMIENTOS EN LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES DE LAS OBRAS ANTIGUAS PRESCRITAS

Para aquellos que considerabamos al artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 sobre normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, como un premio para el infractor urbanístico, los últimos cambios legislativos en referencia al artículo 20.4 de la ley de suelo estatal y la derogación de dicho artículo 52, nos vienen a dar la razón sobre esta cuestión. En el  artículo de D. Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Santa Fé (Granada) y Notario excedente queda claro lo que estamos comentando. Por otra parte ya están pronunciándose dentro de sus competencias, ciertas administraciones como la Junta de Andalucía para dejar claro este posicionamiento ante la Dirección General de los Registros y del Notariado porque lo más curioso de todo esto es que, lo que debería estar claro para todos, solo está claro para muchos, y unos pocos aún siguen pensando en el "principio de la coincidencia registral con la realidad física" y nada más, frente a pensar en el "principio de la coincidencia registral con la realidad física" junto con la legalidad urbanística. Para la realidad exclusivamente física ya está el Catastro. El Registro de la Propiedad debiera ser algo más y ahora la nueva legislación apoya ese planteamiento.

[171] PUBLICADO EN EL BOE EL NUEVO REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO ESTATAL

Ya esta publicado en el BOE el nuevo Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Recibimos con cierta sorpresa y decepción este documento que tanto difiere del correcto Anteproyecto que en su momento se recibió en el CSCAE por parte de la entonces Dirección General de Suelo y Políticas Urbanas del Ministerio de la Vivienda y al que el propio Consejo realizó sugerencias.
La intención de aquel Borrador de Reglamento trataba de dar respuesta al deseo expresado por el legislador estatal, por una parte de establecer un nuevo régimen de valoraciones y por otra de reforzar las funciones públicas notarial y registral, mediante la colaboración activa de notarios y registradores en importantes cuestiones de la gestión urbanística.
Ese Borrador venia, entre otros aspectos de interes, a confirmar la importancia que debían tener las autorizaciones administrativas para las inscripciones registrales, confirmando la estrecha colaboración que debía existir entre la Administración otorgadora de licencias y el Registro de la Propiedad.
Esperemos que este recorte del Reglamento solo se deba a una cuestión de competencias y que en breve, si no por el Ministerio de Fomento, si por el de Justicia, podamos disponer de esa herramienta tan útil para la defensa de la transparencia urbanística de la que ahora se nos ha privado.

[160] YA ES EXPLICITO EL CARÁCTER NEGATIVO DEL SILENCIO EN LA CONCESIÓN DE LICENCIAS

Con el complejo título de "Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa", el pasado 7 de julio de 2011 entró en vigor el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio.

Una vez más, estaríamos cometiendo un craso error si pensásemos que esa normativa no va afectar a los arquitectos que trabajan en los servicios urbanísticos de la Administración. Y quien aún no se lo crea, que le eche un vistazo a los artículos 23 y 24.

En esos artículos se establecen medidas específicas de seguridad jurídica en el sector inmobiliario, que se centran básicamente en dos tipos: las relacionadas con la imposibilidad de concesión de facultades de extraordinaria relevancia e impacto sobre el territorio por medio de la técnica del silencio positivo, y las relativas a medidas registrales cuyo objeto consiste en garantizar y fortalecer la seguridad jurídica en los actos y negocios inmobiliarios por medio del Registro de la Propiedad.

En relación con las primeras, se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos. 

Para ello, nada mejor que explicitar el carácter negativo del silencio en los procedimientos más relevantes de declaración de conformidad, aprobación o autorización administrativa en dichos ámbitos, lo que sin duda contribuirá a una mayor seguridad jurídica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier privado que le han sido concedidas licencias urbanísticas del más variado tipo.

En relación con las segundas, se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional. Entre ellas, la anulación de licencias previamente concedidas, con la consecuencia última de la demolición, que terminan afectando a terceros adquirentes de buena fe que se ven desprotegidos a causa de actuaciones en las que no han sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen de supuestos de corrupción. Entre estas medidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. 

[125] LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS ACTOS DE PARCELACIÒN URBANÍSTICA EN ANDALUCÌA.

En este sentido, tal y como se sostiene en el presente trabajo, el Registro de la Propiedad puede y debe prestar una labor esencial de colaboración con las Administraciones competentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo, mediante la utilización de los mecanismos establecidos en la legislación hipotecaria, no solo para la constancia registral de los actos de naturaleza urbanística, previa acreditación de la obtención de las autorizaciones y licencias que sean exigibles en cada caso, sino también para dar publicidad a las actuaciones en materia de disciplina urbanística, consiguiendo con ello aumentar la transparencia y seguridad en las transacciones inmobiliarias, lo que sin duda ha de contribuir a dinamizar este mercado, sobre todo en el ámbito de las transacciones transfronterizas, esenciales para una economía, como es la andaluza, tan dependiente de los flujos asociados a la construcción. La situación urbanística de la finca no puede ser considerada por más tiempo como una especie de carga oculta.

Interesantísimo documento suscrito por D. Jesus Camy Escobar, Registrador de la Propiedad, Titular del Registro de la Propiedad nº 6 de Granada, donde se expone claramente como debe ser, la institución del Registro de la Propiedad, en aplicación de la normativa hipotecaria, la que desarrolle la indispensable función de conexión entre lo privado y lo público, superando la tradicional estanqueidad con la que estos han operado y que ha sido una de las principales causas que han favorecido las irregularidades urbanísticas.
Este documento conceptualmente podría perfectamente ser extrapolado al resto de Comunidades Autónomas del Estado Español con las lógicas diferencias que en materia de legislación urbanística, rigen en cada una de ellas.