El pasado jueves 16 de marzo, se celebraron unas jornadas sobre "Proceso de regularización de viviendas en Chiclana de la Frontera (Cádiz). Nuevo marco normativo" organizado por el grupo editorial Joly y al que asistieron más de 200 personas. Entre los ponentes, nuestro compañero Miguel Angel Gonzalez Fustegueras, redactor del PGOU de Chiclana, que disertó sobre "Principios rectores para la regularización de viviendas" que de manera breve y personal comento a continuación.
Estos principios, TRES+UNO, conocidos por todos y no trasmitidos con la suficiente claridad y contundencia por los sectores implicados: propietarios, alcaldes y concejales, técnicos, asociaciones de diferente índole, son los siguientes:
PRIMERO: La regularización se realiza al amparo de la Ley, que se concreta en el PGOU. Sin plan general no es posible la regularización. Es el Plan el que fija la parcela mínima, la edificabilidad, el aprovechamiento medio, las cesiones, las condiciones de la urbanización, etc. Es el Plan quien marca la pauta para los procedimientos de regularización, y por tanto la posibilidad de legalización plena o el asimilado a fuera de ordenación, con lo que ello significa de adquisición de derechos de los propietarios.
SEGUNDO: No todo es regularizable. Y no sólo por la abundante normativa sectorial, sino en muchos casos por la lógica aplastante de las situaciones y el sentido común. Zonas inundables, laderas inestables, acantilados, ocupación de dominios públicos o servidumbres de los mismos, evidentes situaciones de riesgos de incendios forestales, etc. son algunas de las múltiples situaciones existentes. Frente a esto hay diferentes soluciones, desde las modificaciones legales oportunas, la desafectación o trazados alternativos de dominios públicos (cañadas, descansaderos), medidas correctoras en materia de depuración de vertidos, contraincendios, accesibilidad, incluso equipamientos en SNU, hasta sin lugar a dudas las expropiaciones y demoliciones necesarias. Hace falta voluntad para deshacer el caos tolerado.
TERCERO: Todos los costes son obligación de los propietarios. TODOS, incluso las conexiones exteriores, y por supuesto (quien lo duda) las cesiones obligatorias, zonas verdes, equipamientos y la puesta a disposición del 10% del aprovechamiento medio para los fines previstos, entre otros, viviendas en régimen de protección. Quizás sea este principio el único que los propietarios reconozcan y en cierta forma el único que les preocupa a los municipios "no pagar y lo mío" Estos costes, como todos sabemos suelen ser elevados y dependen del valor del suelo (y otros factores), de los requerimientos de la urbanización y sobre todo de la financiación. Es aquí donde existen más "facilidades y posibilidades de intervención" (en función de la financiación y endeudamiento municipal), pero se requiere imaginación y buen hacer, como inversiones del municipio en uno o dos cuatrienios con carencia, cuotas y amortización a 50 años a los propietarios, de manera similar a las ayudas públicas a las promociones de viviendas en alquiler, donde por ejemplo nunca se revisa los ingresos de los inquilinos.
CUARTO: Influencias que los asentamientos ocasionan al resto del municipio. Este principio, tanto si se procede a la regularización o no, es en general ignorado, pero sin duda es de vital importancia tanto por los costes que se ocasionan en el conjunto del municipio como por la propia logística de los servicios públicos. Desde la ampliación de los servicios de recogida de RSU, las ampliaciones de depósitos de agua, redimensionado de EDAR, transporte público, servicios contraincendios, etc. hasta la dotación de equipamientos públicos, muy especialmente una vez regularizados los asentamientos urbanísticos, como colegios, centros de salud, deportivos, zonas verdes, etc.
POR ÚLTIMO, entender que el urbanismo no planificado, consentido y tolerado, no es una fuente de ingresos (IBI, otros impuestos y tasas) de los municipios, sino una carga económica (servicios que de una forma u otra se prestan), que vulneran cualquier principio de igualdad entre ciudadanos, propietarios, empresarios, etc. debe hacernos comprender la concienciación absoluta con la DISCIPLINA URBANÍSTICA, con multas que se cobren en ejecutiva, expropiaciones, demoliciones, embargos de propiedades, y centenares de medidas fáciles de ejecutar por la administración, de manera claramente coercitiva, y que sin duda frenaría esta demanda y oferta fraudulenta.
PARA CONCLUIR, no hay que olvidar el origen y génesis de los asentamientos (variado y complejo) la lentitud en la tramitación de los instrumentos de planeamiento (que en muchas ocasiones quedan obsoletos), las restricciones injustificadas al crecimiento (POTA y otros) con la escusa de la planificación, especulación o modelo de ciudad, las políticas públicas de viviendas y suelo (de escasa eficiencia en muchos supuestos), ….. pero esto será cuestión de otros debates.
Jesus Bueno Posadas. Arquitecto de la Diputación de Cadiz
1 comentario:
Denominar "urbanismo no planificado" a la ocupación arbitraria e ilegal, carente de toda ordenación, del suelo no urbanizable por la parcelación y edificación ilegales, considero que es inapropiado y ofensivo para el urbanismo. No cabe justificación ninguna por la lentitud de los procedimientos de planificación urbanística, provocada tanto por la dificultad de su elaboración, de la tramitación administrativa local y autonómica, como de la falta de consenso de los grupos políticos municipales para consensuar un documento de planeamiento general, que lo suelen usar como arma política de la oposición contra el equipo de gobierno de turno, sino por el consentimiento, tanto por la Administración local competente como por la sociedad, de la construcción ilegal en suelo no urbanizable (SNU). Mientras que el SNU sea un suelo barato, que siempre lo será más que el suelo urbano, ya que su propiedad no ha tenido que costear la necesaria urbanización y otras cargas urbanísticas, y siga teniendo la aprobación tácita de la mayor parte de la sociedad, seguirán proliferando las edificaciones ilegales, especialmente en el litoral. Este es un problema especialmente grave en el litoral andaluz.
No denominemos urbanismo a lo que se promueve y ejecuta al margen de toda ordenación y recuperación de plusvalías para la ciudad en que se genera, cuyos futuros crecimientos se condicionan muy negativamente y cuyos costes de infraestructuras futuras y de servicios urbanos (recogida de basuras, p.ej) se incrementan al margen de toda lógica.
La solución de Chiclana es complicada y de dudosa ejecución, entre otras cosas porque será difícil convencer al propietario habitual de una edificación que tiene que pagar los costes de urbanización. Tiempo al tiempo.
Diego Cano González. Arquitecto municipal.
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